12.05.2022 року Верховною Радою України прийнято Закон України «Про внесення змін до деяких законів України щодо удосконалення механізму протидії рейдерству» (Закон №3774).
Прийняття даного Закону стало необхідним для ліквідації низки прогалин та недоліків, які перешкоджають належному захисту права власності та корпоративних прав, в зв’язку з чим, внесено зміни до ряду Законів, зокрема: Закону України «Про оренду землі»; Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Більш детально:
Положеннями Закону №3774 внесено зміни до ч. 3 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" доповнено новими другим і третім реченнями такого змісту: "Правочин про розірвання договору оренди (суборенди) землі сільськогосподарського призначення, орендарем (суборендарем) за яким є юридична особа приватного права (крім акціонерного товариства, повного та командитного товариства), є значним правочином та потребує попереднього прийняття загальними зборами учасників або іншим вищим органом такої юридичної особи рішення про надання згоди на його вчинення (крім випадку, якщо статутом юридичної особи прямо передбачено, що такий правочин не є значним). У разі неприйняття загальними зборами учасників або іншим вищим органом юридичної особи рішення про надання згоди на вчинення такого значного правочину (крім випадку, якщо статутом юридичної особи прямо передбачено, що такий правочин не є значним) такий правочин є нікчемним".
До Законі України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" внесено наступні зміни.
Стаття 10 зазначеного Закону містить нові положення, а саме: Органи державної влади, підприємства, установи та організації зобов’язані не пізніше трьох робочих днів з дня отримання відповідного запиту державного реєстратора безоплатно надати запитувану інформацію в паперовій та (за можливості) в електронній формі. Особи, винні у порушенні строку надання інформації на запит державного реєстратора, несуть адміністративну відповідальність. Державний реєстратор у разі виявлення ним факту використання його ідентифікаторів доступу до Державного реєстру прав іншими особами зобов’язаний невідкладно, але не пізніше наступного робочого дня, повідомити Міністерство юстиції України про такий факт та про усі відомі йому рішення (дії) в Державному реєстрі прав, прийняті (виконані) з неправомірним використанням таких ідентифікаторів. Розгляд такого повідомлення здійснюється Міністерством юстиції України у порядку, передбаченому статтею 37 цього Закону. Робоче місце державного реєстратора, що перебуває у трудових відносинах із суб’єктом державної реєстрації прав, може бути розташовано виключно в населеному пункті за місцезнаходженням відповідного суб’єкта та/або центру надання адміністративних послуг, утвореного таким суб’єктом.
З введенням в дію змін до Закону характеристики об’єкта нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці (склад, фактична площа, об’єм, технічний стан), оновлюватимуться під час проведення реєстраційних дій чи отримання інформації з Державного реєстру прав в режимі реального часу в порядку інформаційної взаємодії з Єдиною державною електронною системою у сфері будівництва (у разі наявності в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва відомостей про такий об’єкт). У разі якщо під час отримання інформації з Державного реєстру прав у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва відсутні відомості про об’єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці, в інформації з Державного реєстру прав відображаються характеристики такого об’єкта, наявні в цьому реєстрі.
Розділ Державного реєстру прав щодо земельної ділянки відкривається виключно за наявності відомостей про таку ділянку у Державному земельному кадастрі, а щодо новоствореного об’єкта нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, - за наявності в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва відомостей про такий об’єкт.
Щодо новоствореного об’єкта нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, проведення державної реєстрації прав будуть проводитись виключно за наявності в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва відомостей про такий об’єкт.
Відмова в державній реєстрації прав з підстави, зазначеної у пункті 6 частини першої статті 24, не застосовується у разі:
1) державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно на підставі рішення суду щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно;
2) державної реєстрації права власності на нерухоме майно з відкриттям розділу в Державному реєстрі прав за особою, стосовно якої або щодо майна якої наявні обтяження у спеціальному розділі Державного реєстру прав чи в невід’ємній архівній складовій частині Державного реєстру прав;
3) державної реєстрації права власності на нерухоме майно, що набувається у результаті його примусової реалізації відповідно до закону;
4) державної реєстрації обтяжень речових прав на нерухоме майно, крім державної реєстрації іпотеки за наявності заборони відчуження, арешту;
5) державної реєстрації прав на нерухоме майно за наявності згоди іпотекодержателя або контролюючого органу (для податкових застав) на відчуження, передачу в іпотеку, у тому числі наступну іпотеку, або передачу на іншому речовому праві такого майна - у разі якщо обтяженням є іпотека або податкова застава;
6) державної реєстрації прав на підставі свідоцтва про право на спадщину;
7) державної реєстрації права власності на нерухоме майно іпотекодержателем - фінансовою установою в порядку, передбаченому статтями 33-38 Закону України "Про іпотеку", за умови що інші обтяження на передане в іпотеку нерухоме майно зареєстровано після державної реєстрації іпотеки;
8) державної реєстрації прав на підставі нотаріально посвідченого договору - у разі якщо обтяженням є вимога нотаріального посвідчення договору, встановлена власником майна;
9) державної реєстрації прав на підставі документа, відмінного від договору, щодо якого власником нерухомого майна встановлено вимогу нотаріального посвідчення, - у разі якщо обтяженням є вимога нотаріального посвідчення договору, встановлена власником майна;
10) державної реєстрації прав на земельну ділянку сільськогосподарського призначення - у разі якщо обтяженням є намір власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення щодо її продажу;
11) державної реєстрації прав на земельну ділянку сільськогосподарського призначення, крім державної реєстрації права власності на таку ділянку в результаті внесення її до статутного (складеного) капіталу юридичної особи або державної реєстрації іпотеки земельної ділянки сільськогосподарського призначення, - у разі якщо обтяженням є переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення;
12) державної реєстрації права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення в результаті внесення її до статутного (складеного) капіталу юридичної особи або державної реєстрації іпотеки земельної ділянки сільськогосподарського призначення за наявності згоди суб’єкта переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення - у разі якщо обтяженням є переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення;
13) державної реєстрації прав на земельну ділянку сільськогосподарського призначення, крім передачі емфітевтом земельної ділянки сільськогосподарського призначення в оренду, - у разі якщо обтяженням є заборона передачі емфітевтом земельної ділянки сільськогосподарського призначення в оренду;
14) виправлення технічної помилки відповідно до статті 26 цього Закону.
В свою чергу, проведення реєстраційних дій зупиняється на підставі:
1) судового рішення про заборону вчинення реєстраційних дій, що набрало законної сили;
2) заяви власника об’єкта нерухомого майна про заборону вчинення реєстраційних дій щодо власного об’єкта нерухомого майна.
Заява власника об’єкта нерухомого майна про заборону вчинення реєстраційних дій не приймається у разі: 1) невстановлення особи заявника; 2) невстановлення належності об’єкта нерухомого майна заявнику на праві власності; 3) якщо не сплив п’ятиденний строк, передбачений частиною п’ятою цієї статті.
У разі якщо після отримання заявником документів за результатами розгляду заяви виявлено технічну помилку, допущену під час внесення до Державного реєстру прав відомостей про речові права, обтяження речових прав, зокрема помилку у відомостях про суб’єкта речового права, обтяження, відомостях про речове право, обтяження, відомостях про нерухоме майно, у тому числі його технічних характеристиках, або якщо відбулося виправлення такої помилки в документах, що подавалися для державної реєстрації прав, або відбулася зміна адреси об’єкта нерухомого майна, такі помилки, відомості виправляються державним реєстратором на підставі заяви особи, відомості про речові права, обтяження речових прав якої містять таку помилку, відомості, а у випадку, передбаченому пунктом 2 частини сьомої статті 37 цього Закону, - посадовою особою Міністерства юстиції України, його територіальних органів або на підставі рішення Міністерства юстиції України, його територіальних органів - державним реєстратором, яким допущено технічну помилку.
Виправлення помилки, відомостей, що впливають на права третіх осіб, здійснюється державним реєстратором виключно за наявності згоди таких осіб або на підставі судового рішення.
У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід’ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв’язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв’язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід’ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.
У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв’язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід’ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.
Державна реєстрація прав у випадках, передбачених цією частиною, проводиться у порядку, визначеному цим Законом, крім випадку скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію на підставі рішення Міністерства юстиції України, що виконується посадовою особою Міністерства юстиції України відповідно до статті 37 цього Закону.
Нововведення в статті 37 даного Закону передбачають наступний порядок оскарження рішень, дій або бездіяльності у сфері державної реєстрації прав.
Рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб’єкта державної реєстрації прав можуть бути оскаржені до Міністерства юстиції України, його територіальних органів або до суду. Рішення, дії або бездіяльність територіальних органів Міністерства юстиції України можуть бути оскаржені до Міністерства юстиції України або до суду. Рішення, дії або бездіяльність Міністерства юстиції України можуть бути оскаржені до суду.
Міністерство юстиції України розглядає:
1) скарги на рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав;
2) скарги на рішення, дії або бездіяльність територіальних органів Міністерства юстиції України;
3) повідомлення державного реєстратора про виявлений ним факт використання його ідентифікаторів доступу до Державного реєстру прав іншими особами.
Під час розгляду скарги на рішення, дії або бездіяльність територіальних органів Міністерства юстиції України здійснюється також перевірка відповідності законодавству у сфері державної реєстрації прав рішень, дій або бездіяльності державного реєстратора, суб’єкта державної реєстрації прав, що оскаржувалися до відповідного територіального органу.
Територіальні органи Міністерства юстиції України розглядають скарги на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб’єкта державної реєстрації (крім рішень про державну реєстрацію прав), які здійснюють діяльність у межах території, на якій діє відповідний територіальний орган.
Рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб’єкта державної реєстрації прав можуть бути оскаржені до Міністерства юстиції України, його територіальних органів особою, права якої порушено, протягом двох місяців з дня, коли особа дізналася чи могла дізнатися про порушення своїх прав, але не пізніше одного року з дня прийняття відповідного рішення, здійснення дії або бездіяльності.
Рішення, дії або бездіяльність територіальних органів Міністерства юстиції України можуть бути оскаржені до Міністерства юстиції України протягом одного місяця з дня, коли особа дізналася чи могла дізнатися про порушення своїх прав, але не пізніше шести місяців з дня прийняття відповідного рішення, здійснення дії або бездіяльності.
Скарга на рішення, дії або бездіяльність у сфері державної реєстрації прав подається у письмовій формі та має містити відомості про прізвище, ім’я, по батькові (найменування) скаржника, його місце проживання (місцезнаходження), номер телефону та/або адресу електронної пошти, суть (реквізити) оскаржуваного рішення, дій або бездіяльності, обставини, якими обґрунтовується порушення прав скаржника, а також прохання (вимоги) скаржника та дату складення скарги. Якщо з дня прийняття оскаржуваного рішення, здійснення дії або бездіяльності спливло більше двох місяців, а у випадку, передбаченому абзацом другим частини третьої цієї статті, - більше одного місяця, скарга має містити також відомості про дату, коли скаржник дізнався про порушення своїх прав.
Скарга на рішення, дії або бездіяльність у сфері державної реєстрації прав має бути підписана скаржником. Така скарга може бути подана в електронній формі за умови підписання її скаржником з використанням засобів електронної ідентифікації з високим рівнем довіри.
До скарги на рішення, дії або бездіяльність у сфері державної реєстрації прав можуть бути додані документи (їх копії), що підтверджують порушення прав скаржника.
До скарги на рішення, дії або бездіяльність у сфері державної реєстрації прав, що подається представником скаржника, додається довіреність чи інший документ, що підтверджує його повноваження, або копія такого документа, засвідчена у встановленому порядку.
Скарга на рішення, дії або бездіяльність у сфері державної реєстрації прав, що подана особою, яка не має на це повноважень, або не містить відомостей про прізвище, ім’я, по батькові (найменування) скаржника, його місце проживання (місцезнаходження), суть (реквізити) оскаржуваного рішення, дій або бездіяльності, обставини, якими обґрунтовується порушення прав скаржника, дати, коли скаржник дізнався про порушення своїх прав (якщо зазначення такої дати є обов’язковим), повертається скаржнику на підставі мотивованого рішення Міністерства юстиції України, його територіального органу не пізніш як через 15 днів з дня її надходження.
Повернення скарги не позбавляє скаржника права на повторне її подання в установленому порядку.
Перебіг строку на оскарження зупиняється з дня подання скарги до дня її повернення скаржнику.
Скарги на рішення, дії або бездіяльність у сфері державної реєстрації прав, повідомлення державних реєстраторів про виявлені ними факти використання їх ідентифікаторів доступу до Державного реєстру прав іншими особами розглядаються у строк не більше одного місяця з дня їх надходження.
У разі якщо в місячний строк розгляд скарги на рішення, дії або бездіяльність у сфері державної реєстрації прав, повідомлення державного реєстратора про виявлений ним факт використання його ідентифікаторів доступу до Державного реєстру прав іншими особами провести неможливо, Міністерство юстиції України, його територіальні органи встановлюють необхідний строк для її розгляду, про що повідомляється особі, яка подала скаргу. При цьому загальний строк для вирішення питань, порушених у скарзі, не може перевищувати 45 днів.
Скарга на рішення, дії або бездіяльність у сфері державної реєстрації прав, розгляд якої не належить до компетенції Міністерства юстиції України, його територіального органу, не пізніше п’яти днів з дня її надходження направляється за належністю, про що повідомляється скаржник.
Скарги на рішення, дії або бездіяльність у сфері державної реєстрації прав, повідомлення державного реєстратора про виявлені ним факти використання його ідентифікаторів доступу до Державного реєстру прав іншими особами можуть бути об’єднані для розгляду, якщо це сприятиме своєчасному, всебічному та об’єктивному встановленню відповідних обставин. У такому разі строк розгляду обраховується з дня надходження першої із скарг.
За результатами розгляду скарги на рішення, дії або бездіяльність у сфері державної реєстрації прав Міністерство юстиції України, його територіальні органи приймають одне з таких мотивованих рішень, яке не пізніше наступного робочого дня з дня його прийняття розміщується на офіційному веб-сайті Міністерства юстиції України чи відповідного територіального органу: про задоволення скарги (якщо оскаржувані рішення, дії або бездіяльність не відповідають законодавству у сфері державної реєстрації прав); про відмову в задоволенні скарги (якщо оскаржувані рішення, дії або бездіяльність відповідають законодавству у сфері державної реєстрації прав); про залишення скарги без розгляду по суті.
Міністерство юстиції України, його територіальні органи залишають скаргу на рішення, дії або бездіяльність у сфері державної реєстрації прав без розгляду по суті, якщо:
1) встановлений цим Законом для подання скарги строк сплив до дня її подання;
2) Міністерством юстиції України, його територіальним органом за результатами розгляду скарги з такого самого питання вже приймалося рішення про задоволення скарги або про відмову в її задоволенні;
3) наявна інформація про відкрите за заявою скаржника судове провадження, предметом якого є оскарження тих самих рішень, дій або бездіяльності у сфері державної реєстрації прав;
4) скаргу подано особою, права якої у зв’язку з оскаржуваним рішенням, дією або бездіяльністю у сфері державної реєстрації прав не порушено;
5) скаргу подано особою, яка не має на це повноважень;
6) скаржником подано до Міністерства юстиції України, його територіального органу заяву про залишення скарги без розгляду.
У разі задоволення скарги на рішення, дії або бездіяльність у сфері державної реєстрації прав або підтвердження факту використання ідентифікаторів доступу державного реєстратора до Державного реєстру прав іншими особами Міністерство юстиції України, його територіальні органи приймають рішення про:
1) скасування рішення державного реєстратора, скасування рішення територіального органу Міністерства юстиції України;
2) виправлення технічної помилки, допущеної державним реєстратором, або про зобов’язання державного реєстратора виправити допущену ним технічну помилку;
3) зобов’язання державного реєстратора, суб’єкта державної реєстрації прав усунути допущені ними порушення з визначенням строків виконання такого зобов’язання;
4) тимчасове блокування або про анулювання доступу державного реєстратора до Державного реєстру прав.
У разі прийняття рішення про тимчасове блокування або про анулювання доступу державного реєстратора до Державного реєстру прав Міністерством юстиції України або його територіальним органом, яким прийнято відповідне рішення, протягом п’яти робочих днів вирішується питання про передачу на розгляд іншого державного реєстратора документів, що подані для проведення реєстраційних дій та перебувають на розгляді у відповідного державного реєстратора. У разі якщо інші державні реєстратори, які перебувають у трудових відносинах з відповідним суб’єктом державної реєстрації прав, відсутні або державним реєстратором є нотаріус, такі документи передаються до територіально найближчого суб’єкта державної реєстрації прав, що має не менше трьох державних реєстраторів, які мають доступ до Державного реєстру прав, або іншому нотаріусу (нотаріусам) за попереднім погодженням із ним (ними). У разі прийняття рішення про тимчасове блокування доступу державного реєстратора до Державного реєстру прав стосовно нотаріуса такому нотаріусу забезпечується доступ до Державного реєстру прав у режимі отримання інформації для здійснення нотаріальної діяльності відповідно до закону;
5) притягнення до дисциплінарної відповідальності посадової особи територіального органу Міністерства юстиції України;
6) направлення до Вищої кваліфікаційної комісії нотаріату при Міністерстві юстиції України подання щодо анулювання свідоцтва про право на зайняття нотаріальною діяльністю.
Рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, про анулювання доступу державного реєстратора до Державного реєстру прав, про притягнення до дисциплінарної відповідальності посадової особи територіального органу Міністерства юстиції України за результатами розгляду відповідної скарги приймаються виключно Міністерством юстиції України.
У разі якщо за результатами розгляду скарги на рішення, дії або бездіяльність у сфері державної реєстрації прав виявлено порушення законодавства, що має наслідком порушення прав та законних інтересів фізичних чи юридичних осіб, Міністерство юстиції України, його територіальні органи вживають заходів для повідомлення про це правоохоронних органів.
Рішення, передбачені пунктами 1 і 2 частини сьомої цієї статті, виконуються посадовою особою Міністерства юстиції України чи його територіального органу не пізніше наступного робочого дня після прийняття такого рішення шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру прав. Для виконання таких рішень повторне подання заяв, документів для проведення державної реєстрації прав та сплата адміністративного збору не вимагаються. Наявність інших зареєстрованих заяв щодо певного об’єкта нерухомого майна, обтяжень речових прав на такий об’єкт нерухомого майна, рішень про заборону вчинення реєстраційних дій (крім судових рішень про заборону вчинення реєстраційних дій посадовими особами Міністерства юстиції України, його територіального органу) не є підставою для відкладення виконання рішення Міністерства юстиції України, його територіального органу, відмови в його виконанні або для зупинення відповідної державної реєстрації прав.
Рішення, передбачені пунктом 3 частини сьомої цієї статті, виконуються державним реєстратором, суб’єктом державної реєстрації прав у строки, визначені Міністерством юстиції України, його територіальними органами.
Технічний адміністратор Державного реєстру прав у день надходження рішень, передбачених пунктом 4 частини сьомої цієї статті, забезпечує їх негайне виконання. Порядок тимчасового блокування та анулювання доступу до Державного реєстру прав визначається Міністерством юстиції України.
Рішення, передбачені пунктами 5 і 6 частини сьомої цієї статті, виконуються Міністерством юстиції України, його територіальними органами невідкладно, але не пізніше п’яти робочих днів з дня їх прийняття.
Міністерство юстиції України, його територіальний орган може з власної ініціативи або за заявою заінтересованої особи виправити описки (помилки), допущені в рішенні, прийнятому за результатами розгляду скарги на рішення, дії або бездіяльність у сфері державної реєстрації прав.
Заява про внесення виправлень до рішення, прийнятого за результатами розгляду скарги на рішення, дії або бездіяльність у сфері державної реєстрації прав, розглядається Міністерством юстиції України чи відповідним територіальним органом протягом 10 днів з дня її надходження.
Рішення про внесення виправлень до рішення, прийнятого за результатами розгляду скарги на рішення, дії або бездіяльність у сфері державної реєстрації прав, не пізніше наступного робочого дня після його прийняття розміщується на офіційному веб-сайті Міністерства юстиції України чи відповідного територіального органу та надсилається заінтересованим особам.
Порядок розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб’єктів державної реєстрації прав, територіальних органів Міністерства юстиції України визначається Кабінетом Міністрів України.
Звертаємо увагу, що Закон України «Про внесення змін до деяких законів України щодо удосконалення механізму протидії рейдерству» та відповідні зміни визначені в ньому щодо інших Законів набирають чинності 26.07.2022 року.
