Закон про землю прийнято: що далі

В ніч з 30 на 31 березня Верховна Рада України прийняла Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення».
 

У той же час, вказаний закон ще не вступив в силу (набирає чинності з 1 липня 2021 року).
 

Навіть більше – на офіційному сайті Верховної Ради відсутній остаточний текст прийнятого закону (буде опублікований пізніше).
 

На сайті міститься лише текст законопроекту, підготовлений до другого читання, а також порівняльна таблиця з текстом законопроекту до другого читання.
 

Що передбачає прийнятий Верховною Радою Закон про землю
 

Прийнятий закон передбачає відкриття ринку земель, що належать до категорії земель сільськогосподарського призначення.
 

Слід зазначити, що чинне на сьогодні законодавство України теж передбачає можливість купівлі-продажу деяких земель цієї категорії (наприклад, земельних ділянок з цільовим призначенням – для садівництва, городництва, для ведення особистого сільського господарства  тощо).
 

Новий закон відкриває можливість вільно розпоряджатися земельними ділянками з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (це паї, отримані членами колгоспів та їх спадкоємцями).
 

Після вступу в силу нового закону, можна буде відчужувати (купувати й продавати) земельні ділянки, віднесені до категорії земель сільськогосподарського призначення, в тому числі земельні ділянки з цільовим призначенням – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, на відчуження яких діє мораторій.
 

Мораторій, введений у 2001 році Законом України «Про угоди щодо відчуження земельної частки (паю)», забороняє купувати й продавати землі, які перебували у приватній власності громадян (колишніх членів колгоспів, радгоспів, прирівняних до них осіб та їхніх спадкоємців).
 

Така ситуація призводила до того, що власники паїв передавали в оренду такі землі за копійки, оскільки орендна плата визначається, як правило, з урахуванням ринкової вартості землі. Виходячи з того, що ринок таких земель відсутній, визначити їх реальну вартість неможливо.
 

Тому, в такому випадку використовують нормативну грошову оцінку землі, яка є в рази меншою, ніж ринкова вартість.
 

Коли і скільки землі можна купити
 

Запуск ринку землі – з липня 2021 року.
 

Право придбання землі відразу після відкриття ринку отримують фізичні особи, а з 01 січня 2024 року – юридичні особи.
 

Комунальні та державні землі не підлягають продажу.
 

Державні землі будуть передані в розпорядження громад, які матимуть змогу тільки здавати їх в оренду, але не продавати.
 

Аналогічно буде з тими землями, які залишаться у держави.
 

Граничні розміри володіння землею:

• для фізичних осіб – земельна ділянка до 100 Га;
   
• для юридичних осіб (з 2024 року) – 10 тис. Га.
   

При цьому, загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина не може перевищувати 10 тисяч гектарів.
 

Набуття права власності
 

Право власності на земельні ділянки можуть набувати банки в порядку звернення стягнення на них як предмет застави. Такі земельні ділянки повинні бути відчужені банками на торгах протягом 2 років з дня набуття права власності.
 

Юридичні особи, засновниками або кінцевими бенефіціарами яких є особи – не громадяни України, можуть набувати право власності на землю сільськогосподарського призначення з дня та за умови схвалення цього на референдумі.
 

Референдум буде проведений лише після прийняття відповідного Закону про референдум.
 

За будь-яких умов забороняється набуття права власності на земельні ділянки (навіть у випадку схвалення допуску іноземців на референдумі):
 

• юридичним особам, учасниками або бенефіціарами яких є іноземці – на землі державної та комунальної власності, а також – на землі, виділеної власникам паїв, та які розташовані ближче 50 км від держкордону України (крім держкордону, яка проходить по морю);
   
• юридичним особам, учасниками або кінцевими бенефіціарами яких є громадяни РФ;
   
• особам, які належали або належать до терористичних організацій;
   
• юрособам, учасниками або бенефіціарами яких є іноземні держави;
   
• юрособам, де неможливо встановити кінцевого бенефіціара;
   
• юрособам, бенефіціари яких зареєстровані в офшорних зонах;
   
• фізичним та юридичним особам, за якими застосовані санкції;
   
• юрособам, зареєстрованим в державах, включених в список тих, хто не співпрацює в сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.
   

Слід зазначити, що до вступу в силу цього закону й, відповідно, до зняття мораторію, діє заборона на укладення з юридичними особами угод (у т.ч. попередніх договорів) про відчуження таких земельних ділянок. Зазначені угоди вважаються недійсними з моменту їх укладення.
 

Особливості продажу землі
 

Право давати землю в заставу та право банків на землю – це одна з найважливіших норм Закону про землю для кращого кредитування аграріїв.
 

Якщо українець вирішив продати свою ділянку, він повинен враховувати, чи надавав він комусь «переважне право» на її придбання.
 

Якщо надавав, то викупити вправі той, хто має переважне право на це. Якщо цей покупець передав своє право іншій особі – то зобов’язаний письмово повідомити власника землі про те, кому перейшло переважне право на її викуп.
 

Переважним правом на викуп землі також можуть користуватися люди, які мають «право постійного користування» або «право довічного успадкованого володіння» земельними ділянками державної та комунальної власності, або якщо вони переоформили таке «постійне користування» як оренду. Закон дає їм можливість купити цю землю без торгів та ще й з розстрочкою платежу до семи років.
 

Державна допомога
 

Ще одна новація закону: держава може допомогти купити землю, особливо фермерам.
 

Закон доручає Кабміну розробити порядок підтримки громадян та юридичних осіб, які хочуть купити землю.
 

Зокрема – підготувати нормативну базу для створення Фонду розвитку сільських територій, одна з цілей роботи якого – підтримка малих і середніх сільгоспвиробників.
 

Норма в 100 гектарів в одні руки (на першому етапі реформи) та державна допомога малому та середньому аграрію для покупки землі – це кроки, які фактично спрямовані на сприяння невеликим виробникам аграрної продукції. Але чи зможуть фермери за чотири роки зібрати достатній капітал – залишається питанням.
 

Земельні страхи

«Великі корпорації скуплять українські чорноземи за копійки», – саме цього боїться переважна більшість українців.

Тож поглянемо на встановлені Закон про ринок землі обмеження:
 

• ціна, по якій купують та продають ділянку сільськогосподарського призначення, не може бути меншою, ніж її вартість згідно нормативно-грошової оцінки.Ця вимога діє до 01 січня 2030 року. За попередніми оцінками, вартість гектара буде приблизно 2 – 3 тисячі доларів США;
   
• продаж землі буде можливим тільки в безготівковій формі. При цьому у набувача права власності на землю повинні бути документи, що підтверджують джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких купується таке право.
   

У разі вступу в силу з 01 липня 2021 року Закону про землю, одним з актуальних питань буде розпорядження земельними ділянками сільськогосподарського призначення, на які громадянами не оформлені правовстановлюючі документи.
 

На початку 90-х громадяни отримували державні акти, що посвідчують право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної та комунальної власності, призначеними для ведення сільського (фермерського) господарства.
 

Чинним Земельним кодексом України передбачено, що такі громадяни повинні були до 1 січня 2008 року переоформити у встановленому порядку право власності або право оренди на відповідні земельні ділянки. На даний момент далеко не всі переоформили свої правовстановлюючі документи.
 

Також до 2010 року юридичні особи могли набувати права постійного користування на зазначені категорії земель.
 

Законом про землю передбачено, що зазначена категорія громадян та юридичних осіб, з набранням чинності цим законом отримує право на викуп таких земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до 10 (десяти) років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок без проведення земельних торгів. У разі купівлі земельної ділянки з розстроченням платежу право власності переходить до покупця після сплати першого платежу.
 

Підводячи підсумки, потрібно сказати, що безумовним плюсом прийнятого закону є сам факт відкриття ринку землі. У той же час, чи дасть земельна реформа економічний ефект, чи зможуть фермери купити для себе земельні ділянки – буде видно лише згодом.
 

Втім, на сьогодні, у Верховній Раді України заблокували підписання Закону про ринок землі. На сайті парламенту опубліковано сім проектів постанов Верховної Ради про скасування прийнятого Закону про ринок землі. 
 

Тому, варто й надалі стежити за тим, бути чи не бути ринку землі в Україні.
 

Автор

Олександр Гладій

Директор Юридичного агентства «Абсолют», адвокат, арбітражний керуючий, к.ю.н.