Закон о земле принято: что дальше

В ночь с 30 на 31 марта Верховная Рада Украины приняла Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения».
 

В то же время, указанный закон еще не вступил в силу (вступает в силу с 1 июля 2021).
 

Более того – на официальном сайте Верховной Рады отсутствует окончательный текст принятого закона (будет опубликован позже).
 

На сайте содержится только текст законопроекта, подготовленный ко второму чтению, а также сравнительная таблица с текстом законопроекта ко второму чтению.
 

Что предусматривает принятый Верховной Радой Закон о земле
 

Принятый закон предусматривает открытие рынка земель, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения.
 

Следует отметить, что действующее сегодня законодательство Украины тоже предусматривает возможность купли-продажи некоторых земель этой категории (например, земельных участков с целевым назначением – для садоводства, огородничества, для ведения личного сельского хозяйства и т.д.).
 

Новый закон открывает возможность свободно распоряжаться земельными участками с целевым назначением для ведения товарного сельскохозяйственного производства (это паи, полученные членами колхозов и их наследниками).
 

После вступления в силу нового закона, можно будет отчуждать (покупать и продавать) земельные участки, отнесенные к категории земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки с целевым назначением – для ведения товарного сельскохозяйственного производства, на отчуждение которых действует мораторий.
 

Мораторий, введенный в 2001 году Законом Украины «О соглашениях об отчуждении земельной доли (пая)», запрещает покупать и продавать земли, которые находились в частной собственности граждан (бывших членов колхозов, совхозов, приравненных к ним лиц и их наследников).
 

Такая ситуация приводила к тому, что владельцы паев передавали в аренду такие земли за копейки, так как арендная плата определяется, как правило, с учетом рыночной стоимости земли. Исходя из того, что рынок таких земель отсутствует, определить их реальную стоимость невозможно.
 

Поэтому, в таком случае используют нормативную денежную оценку земли, которая является в разы меньше, чем рыночная стоимость.
 

Когда и сколько земли можно купить
 

Запуск рынка земли – с июля 2021 года.
 

Право приобретения земли сразу после открытия рынка получают физические лица, а с 1 января 2024 – юридические лица.
 

Коммунальные и государственные земли не подлежат продаже.
 

Государственные земли будут переданы в распоряжение общин, которые смогут только сдавать их в аренду, но не продавать.
 

Аналогично будет с теми землями, которые останутся у государства.
 

Предельные размеры владения землей:

• для физических лиц – земельный участок в 100 Га;
   
• для юридических лиц (с 2024) – 10 тыс. Га
   

При этом, общая площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственности гражданина не может превышать 10 000 гектаров.
 

Приобретение права собственности
 

Право собственности на земельные участки могут приобретать банки в порядке обращения взыскания на них как предмет залога. Такие земельные участки должны быть отчуждены банками на торгах в течение 2 лет со дня приобретения права собственности.
 

Юридические лица, учредителями или конечными бенефициарами которых являются лица-граждане Украины, могут приобретать право собственности на землю сельскохозяйственного назначения с дня одобрения на референдуме.
 

Референдум будет проведен только после принятия соответствующего закона о референдуме.
 

При любых условиях запрещается приобретения права собственности на земельные участки (даже в случае одобрения допуска иностранцев на референдуме):
 

• юридическим лицам, участниками или бенефициарами которых являются иностранцы – на земли государственной и коммунальной собственности, а также – на земли, выделенные владельцам паев, и которые расположены ближе 50 км от госграницы Украины (кроме госграницы, которая проходит по морю);
   
• юридическим лицам, участниками или конечными бенефициарами которых являются граждане РФ;
   
• лицам, которые ранее принадлежали или принадлежат к террористическим организациям;
   
• юрлицам, участниками или бенефициарами которых являются иностранные государства;
   
• юрлицам, в которых невозможно установить конечного бенефициара;
   
• юрлицам, бенефициары которых зарегистрированы в оффшорных зонах;
   
• физическим и юридическим лицам, по которым применены санкции;
   
• юрлицам, зарегистрированным в государствах, включенных в список тех, кто не сотрудничает в сфере противодействия отмыванию доходов, полученных преступным путем.
   

Следует отметить, что до вступления в силу этого закона и, соответственно, до снятия моратория, действует запрет на заключение с юридическими лицами сделок (в т.ч. предварительных договоров) об отчуждении таких земельных участков. Указанные сделки считаются недействительными с момента их заключения.
 

Особенности продажи земли
 

Право давать землю в залог и право банков на землю – это одна из важнейших норм Закона о земле для улучшения кредитования аграриев.
 

Если украинец решил продать свой участок, он должен учитывать, предоставлял ли он кому-то «преимущественное право» на ее приобретение.
 

Если предоставлял, то выкупить вправе тот, кто имеет преимущественное право на это. Если этот покупатель передал свое право другому лицу – то обязан письменно уведомить собственника земли о том, кому перешло преимущественное право на ее выкуп.
 

Преимущественным правом на выкуп земли также могут пользоваться люди, которые имеют «право постоянного пользования» или «право пожизненного наследуемого владения» земельными участками государственной и коммунальной собственности, или если они переоформили такое «постоянное пользование» как аренду. Закон дает им возможность купить эту землю без торгов и еще и с рассрочкой платежа до семи лет.
 

Государственная помощь
 

Еще одна новация закона: государство может помочь купить землю, особенно фермерам.
 

Закон поручает Кабмину разработать порядок поддержки граждан и юридических лиц, которые хотят купить землю.
 

В частности – подготовить нормативную базу для создания Фонда развития сельских территорий, одна из целей работы которого – поддержка малых и средних сельхозпроизводителей.
 

Норма в 100 гектаров в одни руки (на первом этапе реформы) и государственная помощь малому и среднему аграрию для покупки земли – это шаги, которые фактически направлены на содействие небольшим производителям аграрной продукции. Но смогут фермеры за четыре года собрать достаточный капитал – остается вопросом.
 

Земельные страхи
 

«Крупные корпорации скупят украинские черноземы за копейки», – именно этого боится подавляющее большинство украинский.
 

Поэтому посмотрим на установленные Закон о рынке земли ограничения:
 

• цена, по которой покупают и продают участок сельскохозяйственного назначения, не может быть меньше, чем ее стоимость согласно нормативно-денежной оценки.
  Это требование действует до 01 января 2030 года. По предварительным оценкам, стоимость гектара будет около 2 – 3000 долларов США;
   
• продажу земли будет возможным только в безналичной форме.
  При этом у приобретателя права собственности на землю должны быть документы, подтверждающие источники происхождения средств или других активов, за счет которых приобретается такое право.
   

В случае вступления в силу с 1 июля 2021 Закона о земле, одним из актуальных вопросов будет распоряжение земельными участками сельскохозяйственного назначения, на которые гражданами не оформлены правоустанавливающие документы.
 

В начале 90-х граждане получали государственные акты, удостоверяющие право постоянного пользования, право пожизненного наследуемого владения земельными участками государственной и коммунальной собственности, предназначенными для ведения сельского (фермерского) хозяйства.
 

Действующим Земельным кодексом Украины предусмотрено, что такие граждане должны были до 1 января 2008 года переоформить в установленном порядке право собственности или право аренды на соответствующие земельные участки. На данный момент далеко не все переоформили свои правоустанавливающие документы.
 

Также до 2010 года юридические лица могли приобретать право постоянного пользования на указанные категории земель.
 

Законом о земле предусмотрено, что указанная категория граждан и юридических лиц, со вступлением в силу этого закона получает право на выкуп таких земельных участков в собственность с рассрочкой платежа до 10 (десяти) лет по цене, равной нормативной денежной оценке таких земельных участков без проведения земельных торгов. В случае покупки земельного участка с рассрочкой платежа право собственности переходит к покупателю после уплаты первого платежа.
 

Подводя итоги, нужно сказать, что безусловным плюсом принятого закона является сам факт открытия рынка земли. В то же время, даст земельная реформа экономический эффект, смогут фермеры купить для себя земельные участки – будет видно только позже.
 

Впрочем, в Верховной Раде Украины заблокировали подписание Закона о рынке земли. На сайте парламента опубликовано семь проектов постановлений Верховной Рады об отмене принятого Закона о рынке земли.
 

Поэтому, стоит и в дальнейшем следить за тем, быть или не быть рынку земли в Украине.
 

Автор

Александр Гладий

Директор Юридического агентства «Абсолют», адвокат, арбитражный управляющий, к.ю.н.