Операції з нерухомістю: мінімізуємо ризики

19.11.2019
Статті

Угоди з нерухомістю завжди були предметом особливого інтересу. Й особливо зараз тема набуває все більшої актуальності – пропозиції від забудовників переповнюють ринок, з'являється багато нових та привабливих об'єктів, а також активно продаються старі об'єкти нерухомості.
 

Варіації покупки нерухомості
 

Як правило, покупка будь-якого з об'єктів нерухомості відбувається в декількох варіаціях або етапах.
 

Придбання прав на об'єкт на стадії будівництва – фінансово привабливе й вигідне рішення.
 

Однак слід пам'ятати, що при обранні такого способу придбання прав на нерухомість, спочатку укладається договір із забудовником, який передбачає відстрочку на появу права власності (бо це станеться виключно після закінчення будівництва).
 

Обережно, шахраї
 

Відзначимо, що останнім часом на ринку нерухомості України почастішали випадки шахрайства з такими видами інвестицій. І, поряд з вигодами, існують й значні ризики для покупців.
 

Ризики пов'язані як з недоліками законодавства, так і з недобросовісністю з боку відчужувачів таких об'єктів.
 

Наведемо найбільш поширені в Україні схеми продажу нерухомості в новобудовах на стадії будівництва:
 

  • пайова участь у будівництві житлово-будівельного кооперативу (ЖБК);
     
  • інвестування через Фонди фінансування будівництва (ФФБ);
     
  • емісія цільових облігацій;
     
  • договори купівлі-продажу майнових прав;
     
  • попередні договори купівлі-продажу об'єктів.
     

Найбільш безпечна й законодавчо захищена схема – купівля нерухомості в новобудовах через фонди фінансування будівництва.
 

Так, в ст. 4 ЗУ «Про інвестиційну діяльність» визначено, що інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у т. ч. в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва.
 

Але, з огляду на труднощі роботи в правовому полі Закону «Про інвестиційну діяльність», частіше використовують такий алгоритм великі забудовники.
 

Для невеликих забудовників наведений алгоритм призводить до збільшення вартості «м.кв.» нерухомості і, найчастіше, забудовники в регіонах застосовують спрощені варіанти.
 

Як проаналізувати ризики
 

При використанні будь-якої з схем продажів в новобудовах, завжди слід аналізувати ризики сукупності факторів:
 

  • перевіряти відповідність правовстановлюючих і дозвільних документів відчужувача;
     
  • враховувати репутацію за відгуками в усіх доступних ресурсах.
     

ВАЖЛИВО: будь-який договір може бути юридично оформлений без видимих ​​ризикових умов, проте правильність виключно одного договору – не запорука безпеки угоди в цілому.
 

Головне для покупця – отримати бажане у вигляді об'єкта нерухомості, або ж максимально убезпечити себе й гарантувати умови повернення коштів.
 

Саме тому юридичний аналіз кожної зі схем потрібно проводити не тільки з позиції правильності оформлення договорів й угод, а й ретельно вивчаючи правовстановлюючі, дозвільні документи забудовника та відчужувача (документи на землю, дозволи на проведення будівельних робіт, репутаційну інформацію про забудовника / відчужувача та ін.).
 

Купівля нерухомості на вторинному ринку
 

На другому місці після покупки нерухомості в новобудовах України знаходяться угоди на вторинному ринку нерухомості.
 

Наведемо схеми продажу на вторинному ринку:
 

  • договори – купівлі-продажу, іпотечні та заставні;
     
  • покупка майна з торгів (аукціонів);
     
  • придбання прав в ході виконання судових рішень про стягнення, через акти прийому-передачі тощо.
     

Повний перелік та варіації Договорів в цьому випадку обумовлюються нормами Цивільного кодексу й іншими нормативно-правовими актами, що діють в Україні.
 

Загальні та специфічні ризики при купівлі нерухомості
 

Неважливо - купуєте квартиру в новобудові або на вторинному ринку, всі ризики умовно можна розділити на загальні, властиві всім наведеним вище схемами і специфічні, тобто найімовірніші при застосуванні конкретно обраної схеми.
 

Загальні ризики – ненадійність продавця (відчужувача), проблеми з документацією, зміни законодавства.
 

Специфічні ж, необхідно розглядати через призму тих законодавчих конструкцій, що регулюють ті чи інші правовідносини, що виникають між відчужувачем та набувачем.
 

Як мінімізувати ризики: рекомендація юриста по нерухомості
 

З метою мінімізації ризиків при купівлі нерухомості юристи з нерухомості ЮА «Абсолют» рекомендують:
 

  • уважно поставитися до вибору не тільки об'єкта нерухомості, але й до репутації відчужувача;
     
  • постаратися отримати від відчужувача максимально повний пакет документів на запропонований об'єкт;
     
  • оцінити загальні репутаційні дані про відчужувача

Якщо відчужувач – компанія (підприємство), слід оцінити й ризики виникнення суперечок щодо об'єкта з контрагентами такої особи, а також можливі існуючі суперечки щодо такого майна.
 

  • обов'язково перевірити наявність арештів та / або обтяжень, особливу увагу приділіть тим, які, можливо, зняті в найближчих періодах;
     
  • подивитися загальну історію переходу прав власності на об'єкт;
     
  • оцінити інші ризики.
     

Аналізуючи вигоди придбання прав власності на той чи інший об'єкт, у т.ч. в якості способу інвестування в об'єкти будівництва, в сукупності з виявленими або можливими ризиками, в контексті норм чинного законодавства, слід розуміти, що в деяких випадках краще відмовитися від угоди, щоб запобігти можливим збиткам.
 

Тому, щоб максимально убезпечити себе від неприємностей та невигідних рішень, ще на стадії прийняття рішення зверніться за порадою до юриста по нерухомості.
 

Виважене та вигідне для Вас рішення приймається тільки при всебічному дослідженні всіляких ризиків.

 

Консультація юриста з нерухомості:
 

067 732 38 82

 
absolute@absolute.com.ua



Матеріал по темі
Кабмін ініціює прийняття нових правил сплати судового збору
детальніше
2021-09-16 10:12:00
|
Юридичні новини
Парламент у першому читанні ухвалив проект закону про нерухомість
детальніше
2021-09-09 09:36:00
|
Юридичні новини
В Україні набрали чинності нові принципи та критерії проведення фінансового моніторингу
детальніше
2021-09-02 06:48:00
|
Юридичні новини
Правова позиція Касаційного адміністративного суду у складі ВС згідно з Постановою від 30 вересня 2020 року у справі № 2а-7524/10/1270 щодо правомірності трактування преюдиційних фактів як нововиявлених обставин
детальніше
2021-08-31 11:18:00
|
Практика ВС
Розширено перелік відкритих даних, які оприлюднюються щодо бенефіціарів
детальніше
2021-08-19 10:01:00
|
Юридичні новини
В уряді запропонували повністю переглянути порядок проведення перевірок бізнесу
детальніше
2021-08-12 09:38:00
|
Юридичні новини