Сделки с недвижимостью: минимизируем риски

Сделки с недвижимостью всегда были предметом особого интереса. И особенно сейчас тема приобретает все большую актуальность – предложения от застройщиков переполняют рынок, появляется много новых и привлекательных объектов, а также активно продаются старые объекты недвижимости.
 

Вариации покупки недвижимости
 

Как правило, покупка любого из объектов недвижимости происходит в нескольких вариациях или этапах.
 

Приобретение прав на объект на стадии строительства – финансово привлекательное и выгодное решение.
 

Однако следует помнить, что при выборе такого способа приобретения прав на недвижимость, сначала заключается договор с застройщиком, предусматривающий отсрочку на появление права собственности (потому что это произойдет исключительно после окончания строительства).
 

Осторожно, мошенники
 

Отметим, что в последнее время на рынке недвижимости Украины участились случаи мошенничества с такими видами инвестиций. И, наряду с выгодами, существуют и значительные риски для покупателей.
 

Риски связанны как с недостатками законодательства, так и с недобросовестностью со стороны отчуждателей таких объектов.
 

Приведем наиболее распространенные в Украине схемы продажи недвижимости в новостройках на стадии строительства:
 

• долевое участие в строительстве жилищно-строительного кооператива (ЖСК);
   
• инвестирование через Фонды финансирования строительства (ФФС);
   
• эмиссия целевых облигаций;
   
• договора купли-продажи имущественных прав;
   
• предварительные договора купли-продажи объектов.
   

Наиболее безопасная и законодательно защищенная схема – покупка недвижимости в новостройках через фонды финансирования строительства.
 

Так, в ст. 4 ЗУ «Об инвестиционной деятельности» определено, что инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в т.ч. в управление, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства.
 

Но, учитывая сложности работы в правовом поле Закона «Об инвестиционной деятельности», чаще используют такой алгоритм крупные застройщики.  
 

Для небольших застройщиков приведенный алгоритм приводит к увеличению стоимости «м.кв.» недвижимости и, чаще всего, застройщики в регионах  применяют упрощенные варианты.

Как проанализировать риски
 

При использовании любой из схем продаж в новостройках, всегда следует анализировать риски совокупности факторов:
 

• проверять соответствие правоустанавливающих и разрешительных документов отчуждателя;
   
• учитывать репутацию по отзывам во всех доступных ресурсах. 
   

ВАЖНО: любой договор может быть юридически оформлен без видимых рисковых условий, однако правильность исключительно одного договора – не залог безопасности сделки в целом.
 

Главное для покупателя – получить желаемое в виде объекта недвижимости, либо же максимально обезопасить себя и гарантировать условия возврата средств. 
 

Именно поэтому юридический анализ каждой из схем нужно проводить не только с позиции правильности оформления договоров и соглашений, но и тщательно изучая правоустанавливающие, разрешительные документы застройщика и отчуждателя (документы на землю, разрешения на проведение строительных работ, репутационную информацию о застройщике/отчуждателе, и т.д.).
 

Покупка недвижимости на вторичном рынке
 

На втором месте после покупки недвижимости в новостройках Украины находятся сделки на вторичном рынке недвижимости.
 

Приведем схемы продажи на вторичном рынке:
 

• договора – купли-продажи, ипотечные и залоговые;
   
• покупка имущества с торгов (аукционов);
   
• приобретение прав в ходе исполнения судебных решений о взысканиях, через акты приема-передачи  и т.д.
   

Полный перечень и вариации Договоров в этом случае обуславливаются нормами Гражданского кодекса и иными нормативно-правовыми актами, действующими в Украине.
 

Общие и специфичные риски при покупке недвижимости
 

Неважно – покупаете квартиру в новостройке или на вторичном рынке, все риски условно можно разделить на общие, присущие всем приведенным выше схемам и специфичные, т.е. наиболее вероятные при применении конкретно выбранной схемы.
 

Общие риски – ненадежность продавца (отчуждателя), проблемы с документацией, изменения законодательства.
 

Специфичные же, необходимо рассматривать через призму тех законодательных конструкций, регулирующие те или иные правоотношения, возникающие между отчуждателем и приобретателем.
 

Как минимизировать риски: рекомендация юриста по недвижимости
 

С целью минимизации рисков при покупке недвижимости юристы по недвижимости ЮА «Абсолют» рекомендуют:
 

• внимательно отнестись к выбору не только объекта недвижимости, но и к репутации отчуждателя;
   
• постараться получить от отчуждателя максимально полный пакет документов на предлагаемый объект;
   
• оценить общие репутационные данные об отчуждателе

Если отчуждатель – компания (предприятие), следует оценить и риски возникновения споров в отношении объекта с контрагентами такого лица, а также возможные существующие споры в отношении такого имущества.
 

• обязательно проверить наличие арестов и/или отягощений, особенное внимание уделите тем, которые, возможно, сняты в ближайших периодах;
   
• посмотреть общую историю перехода прав собственности на объект;
   
• оценить другие риски.
   

Сопоставляя выгоды приобретения прав собственности на тот или иной объект, в т.ч. в качестве способа инвестирования в объекты строительства, в совокупности с выявленными или возможными рискам, в контексте норм действующего законодательства, следует понимать, что в некоторых случаях лучше отказаться от сделки, чтобы предотвратить возможные убытки.
 

Поэтому, чтобы максимально обезопасить себя от неприятностей и невыгодных решений, на стадии принятия решения обратитесь за советом к юристу по недвижимости.
 

Взвешенное и выгодное для Вас решение принимается только при всестороннем исследовании всевозможных рисков.

Консультация юриста по недвижимости:
 

067 732 38 82