Ризики купівлі нерухомості у новобудовах Дніпра

Ринок новобудов зростає й для багатьох людей придбання квартир у нових житлових комплексах є дуже привабливим.
 

Купівля квартири на стадії будівництва – це фінансово привабливе та вигідне рішення.
 

По-перше, це новий житловий фонд з цікавими планувальними та технічними рішеннями, інфраструктурою, опаленням, а по-друге, купувати такі об'єкти можна до введення в експлуатацію, тобто на стадії будівництва за нижчою ціною за кв. м (у порівнянні з об'єктами завершеного будівництва), що важливо, ще й з розстрочкою платежу.
 

Однак поряд з вигодами, існують й значні ризики для покупців, пов'язані, як з недоліками законодавства, так і з недобросовісністю з боку відчужувачів таких об'єктів.
 

Продаж на стадії будівництва
 

Виділимо найбільш поширені в Україні схеми продажу нерухомості в новобудовах на стадії будівництва:
 

• пайова участь у будівництві житлово-будівельного кооперативу (ЖБК);
   
• інвестування через Фонди фінансування будівництва (ФФБ);
   
• емісія цільових облігацій;
   
• договір купівлі-продажу майнових прав;
   
• попередні договори купівлі-продажу об'єктів.
   

Найбільш безпечна й законодавчо захищена схема – купівля нерухомості в новобудовах через фонди фінансування будівництва.
 

Так, у ст. 4 ЗУ «Про інвестиційну діяльність» визначено, що інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у т.ч. в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва.
 

На жаль, такі схеми не поширені в регіонах, так як використовуються частіше великими забудовниками оскільки для інших є фінансово-витратними, і як наслідок це призводить до збільшення вартості «м.кв.» нерухомості.
 

З огляду на складності роботи в правовому полі Закону «Про інвестиційну діяльність», найчастіше, забудовники застосовують спрощені варіанти.
 

Наведемо деякі аспекти таких схем забудовника, але поряд з тим хотілося б акцентувати увагу на тому, що при використанні будь-якої з схем продажів, завжди слід аналізувати ризики в сукупності факторів, перевіряти відповідність правовстановлюючих та дозвільних документів відчужувача, і звичайно враховувати репутацію за відгуками в усіх доступних ресурсах.
 

Це важливо, тому що юридично будь-який договір може бути оформлений без видимих ​​ризикових умов, проте правильність виключно одного договору, не є запорукою безпеки угоди в цілому.
 

Головне для покупця – отримати бажане у вигляді об'єкта нерухомості, або ж максимально убезпечити себе і гарантувати умови повернення коштів.
 

Саме тому, юридичний аналіз кожної зі схем потрібно проводити не тільки з позиції правильності оформлення договорів та угод, а й ретельно вивчаючи правовстановлюючі, дозвільні документи забудовника та відчужувача (документи на землю, дозвіл на проведення будівельних робіт, репутаційну інформацію про забудовника / відчужувача тощо).
 

Загальні й специфічні ризики покупця
 

Всі ризики умовно можна розділити на загальні, властиві всім наведеним вище схемами придбання прав на новобудови, та специфічні, тобто найімовірніші при застосуванні конкретно обраної схеми.
 

Загальні ризики – ненадійність забудовника, проблеми з документацією, зміни законодавства.
 

Небезпека ненадійного забудовника полягає у наступному:
 

• неповернення вкладених коштів;
   
• відмова у передачі об'єкта;
   
• порушення технології або будівельних правил та норм, що призводить до відстрочки термінів здачі, заморожування будівництва та значних проблем з експлуатацією такої нерухомості.
   

Проблеми з документацією, наприклад на землю (дозволами, ліцензіями тощо) можуть викликати ті ж ризики затримки й «заморозки» будівельних робіт, або ж привести до припинення будівництва в цілому.
 

З огляду на, що завершальна стадія будівництва – введення об'єкта в експлуатацію, і лише після введення об'єкта в експлуатацію покупець може зареєструвати за собою право власності на нерухомість, зазначені ризики фактично можуть виникнути на будь-якому з етапів до завершення будівництва.
 

Навіть, якщо на момент укладення договору, ви бачите, що будівельні роботи зі зведення об'єкта проводяться, пам'ятайте, що відсутність необхідних дозволів (приєднання до електромереж, мереж водопостачання та водовідведення, газифікація) фактично виключає можливість в подальшому завершити перехід об'єкта зі стадії «об'єкт будівництва» на стадію «об'єкт нерухомості».
 

Зупинка будівельних робіт і неприйняття об'єкта в експлуатацію зведуть практично до «0» можливість отримання набувачем права власності на майно. До закінчення будівництва, «новобуд» по суті, згідно з чинними в Україні нормами законодавства – купа будівельних матеріалів. Зміна правового статусу об'єкта може значно затягнутися у часі або ж зовсім стати «примарним».
 

Мінімізація загальних ризиків
 

З метою мінімізації ризиків покупки квартири в новобудові, уважно подивіться відгуки про забудовника в соціальних мережах та інших Інтернет ресурсах. Оцініть: скільки років компанія працює на ринку, скільки зданих в експлуатацію об'єктів, які відгуки тих, хто купив, живе в побудованих забудовником квартирах і чи виникають складнощі в експлуатації в подальшому?
 

Рекомендуємо вибирати забудовника, у якого є завершені об'єкти.
 

Певною мірою, це запорука того, що обраний Вами будинок також буде добудований. Не зайвим буде подивитися побудовані об'єкти, послухати відгуки жителів або керуючого.
 

Як правило, проблеми технологічно-невірних рішень, які використовуються при будівництві, виникають вже в перші роки початку експлуатації.
 

Перед укладенням договору, попросіть у забудовника для ознайомлення дозвільну документацію на будівництво, документи на земельну ділянку, на якій ведеться будівництво, установчі документи компанії забудовника, відчужувача й зразок (проект) договору, що укладається.
 

Добросовісний забудовник надасть всі необхідні документи для ознайомлення.
 

Специфічні ризики окремих схем
 

Угоди пайової участі в ЖБК вважаються ризиковими, виходячи з сумлінності забудовника, тому що за Законом «Про кооперацію», всі рішення в кооперативах приймаються загальними зборами членів, тобто «Афілійованими з забудовником» фізичними особами, а фізичні особи-інвестори виступають асоційованими членами, тобто з правом дорадчого голосу на зборах. Фактично, покупець не може впливати на прийняття рішень кооперативом.
 

ВАЖЛИВО. До рішення загальних зборів членів кооперативу про передачу інвесторові прав на квартиру, всі побудовані об'єкти є власністю кооперативу. Кооператив може розпоряджатися власністю на свій розсуд.
 

Існує ймовірність подвійних перепродажів квартир, передача об'єкта будівництва в іпотеку тощо.
 

Інвестування через ФФБ – складний інструмент, який використовують великі забудовники, що зменшує ризики при оцінці репутації забудовника.
 

Однак низький рівень відповідальності керівника перед інвестором і відсутність чіткого законодавчого регулювання такої відповідальності створюють «темні» зони, які повинні бути врегульовані умовами укладених договорів. Ось тут, як раз важливо читати умови договорів із забудовниками.
 

Також слід взяти до уваги, що керуючий може виконувати функції одночасно в декількох об'єктах, і відповідно розмежування грошових потоків між об'єктами відбувається на розсуд керуючої компанії.
 

Є ризик нецільового використання Ваших коштів.
 

Емісія цільових облігацій – інвестор купує цінні папери (облігації), зобов'язання за якими виконуються шляхом передачі об'єкта житлової нерухомості.
 

Механізм врегульовано приписами Положення про порядок здійснення емісії облігацій підприємств, облігацій міжнародних фінансових організацій та їх обігу, затвердженого Рішенням ДКЦПФР від 27.12.2013 р № 2998.
 

Мінус такої схеми – фактична незабезпеченість облігацій.
 

Існує високий ризик, того, що, у разі визнання емісії недійсною, інвестор може розраховувати на повернення лише номінальної вартості облігацій.
 

Договір купівлі-продажу майнових прав й попередні договори в цілому, врегульовані як нормами закону, так і у зв'язку з неодноразовим практичним застосуванням в цивільних правовідносинах, здаються звичними для таких правовідносин, а отже більш привабливими.
 

Насправді – зазначені договори найменш стабільні в сфері інвестування житлового будівництва. Беручи до уваги обмеження, встановлені ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», є ризик визнання недійсними або уявними договорів, які суперечать чинному законодавству.
 

ВАЖЛИВО. Відсутні гарантії переважного права на отримання об'єкта інвестування.
 

Ваші квадратні метри можуть перепродати за більш вигідною ціною, а Вам повернуть гроші. Також можуть виникнути додаткові податкові навантаження, тому що більшість операцій підлягає оподаткуванню.
 

Недобросовісний забудовник може зробити подвійний перепродаж майна, оскільки лише у нього є реєстр договорів, і не ви не інші набувачі не зможуть насправді проконтролювати статус об'єкта на момент укладення договору.
 

Зіставляючи вигоди інвестування в об'єкти будівництва та ризики в контексті норм чинного законодавства та репутації забудовника, необхідно розуміти, що в деяких випадках краще відмовитися від інвестицій в нерухомість, що будується (щоб запобігти можливим збиткам).
 

Звертаючись до юриста з нерухомості за порадою, пам'ятайте, що зважене рішення приймається тільки при всебічному дослідженні всіх ризиків.
 

Автор
 

Олександр БОНДАРЧУК
Керуючий партнер ЮА «Абсолют», адвокат, арбітражний керуючий, к.е.н.