Риски покупки недвижимости в новостройках Днепра

Рынок новостроек растет и для многих людей приобретение квартир в новых жилых комплексах является очень привлекательным.
 

Покупка квартиры на стадии строительства – это финансово привлекательное и выгодное решение.
 

Во-первых, это новый жилой фонд с интересными планировочными и техническими решениями, инфраструктурой, отоплением, а во-вторых, приобретать такие объекты можно до ввода в эксплуатацию, т.е. на стадии строительства по более низкой цене за кв. м (в сравнении с объектами завершенного строительства), что немаловажно еще и с рассрочкой платежа.
 

Однако наряду с выгодами, существуют и значительные риски для покупателей, связанные, как с недостатками законодательства, так и с недобросовестностью со стороны отчуждателей таких объектов.
 

Продажа на стадии строительства
 

Выделим наиболее распространенные в Украине схемы продажи недвижимости в новостройках на стадии строительства:
 

• долевое участие в строительстве жилищно-строительного кооператива (ЖСК);
   
• инвестирование через Фонды финансирования строительства (ФФС);
   
• эмиссия целевых облигаций;
•  
• договора купли-продажи имущественных прав;
•  
• предварительные договора купли-продажи объектов.
   

Наиболее безопасная и законодательно защищенная схема – покупка недвижимости в новостройках через фонды финансирования строительства.
 

Так, в ст. 4 ЗУ «Об инвестиционной деятельности» определено, что инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в т.ч. в управление, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства.
 

К сожалению, такие схемы не распространены в регионах, т. к. используются чаще крупными застройщиками поскольку для остальных являются финансово-затратными, и как следствие это приводит к увеличению стоимости  «м.кв.»  недвижимости.
 

Учитывая сложности работы в правовом поле Закона «Об инвестиционной деятельности», чаще всего, застройщики применяют упрощенные варианты.
 

Приведем некоторые аспекты таких схем застройщика, но наряду с тем хотелось бы акцентировать внимание на том, что при использовании любой из схем продаж, всегда следует анализировать риски в совокупности факторов, проверять соответствие правоустанавливающих и разрешительных документов отчуждателя, и конечно учитывать репутацию по отзывам во всех доступных ресурсах.
 

Это важно, так как  юридически любой договор может быть оформлен без видимых рисковых условий, однако правильность исключительно одного договора, не является залогом безопасности сделки в целом.
 

Главное для покупателя – получить желаемое в виде объекта недвижимости, либо же максимально обезопасить себя и гарантировать условия возврата средств.
 

Именно поэтому, юридический анализ каждой из схем нужно проводить не только с позиции правильности оформления договоров и соглашений, но и тщательно изучая правоустанавливающие, разрешительные документы застройщика и отчуждателя (документы на землю, разрешения на проведение строительных работ, репутационную информацию о застройщике/отчуждателе, и т.д.)
 

Общие и специфические риски покупателя
 

Все риски условно можно разделить на общие, присущие всем приведенным выше схемам приобретения прав на новостройки, и специфические, т.е. наиболее вероятные при применении конкретно выбранной схемы.
 

Общие риски – ненадежность застройщика, проблемы с документацией, изменения законодательства.
 

Опасность ненадежного застройщика заключается в следующем:
 

• невозврат вложенных средств;
   
• отказ в передаче объекта;
   
• нарушение технологии или строительных правил и норм, что приводит к отсрочке сроков сдачи, заморозке строительства и значительным проблемам с эксплуатацией такой недвижимости.
   

Проблемы с документацией, например на землю (разрешениями, лицензиями и т.п.) могут вызвать те же риски задержки и «заморозки» строительных работ, или же привести к прекращению строительства в целом.
 

Учитывая, что завершающая стадия строительства – введение объекта в эксплуатацию, и только после введения объекта в эксплуатацию покупатель может зарегистрировать за собой право собственности на недвижимость, указанные риски – фактически могут возникнуть на любом из этапов до завершения строительства.
 

Даже, если на момент заключения договора, вы видите, что строительные работы по возведению объекта проводятся, помните, что отсутствие необходимых разрешений (присоединение к электросетям, сетям водоснабжения и водоотведения, газификация) – фактически исключает возможность в дальнейшем завершить переход объекта со стадии «объект строительства» на стадию «объект недвижимости».
 

Остановка строительных работ, и непринятие объекта в эксплуатацию  - сведут практически к «0» возможность получения приобретателем права собственности на имущество. До окончания строительства, «новострой»  по сути, согласно действующим в Украине нормам законодательства – груда строительных материалов. Изменение правового статуса объекта может значительно затянуться во времени или же вовсе стать «призрачным».
 

Минимизация общих рисков
 

С целью минимизации рисков покупки квартиры в новостройке, внимательно посмотрите отзывы о застройщике в социальных сетях и других Интернет ресурсах. Оцените:   сколько лет компания работает на рынке, какое количество сданных в эксплуатацию объектов, какие отзывы тех, кто купил, живет в построенных застройщиком квартирах и возникают ли сложности в эксплуатации в дальнейшем?
 

Рекомендуем выбирать застройщика, у которого есть завершенные объекты.
 

В определенной степени, это залог того, что выбранный Вами дом также будет достроен. Не лишним будет посмотреть построенные объекты, послушать отзывы жителей или управляющего.
 

Как правило, проблемы технологически-неверных решений, используемых при строительстве, возникают уже в первые годы начала эксплуатации.
 

Перед заключением договора, попросите у застройщика для ознакомления разрешительную документацию на строительство, документы на земельный участок, на котором ведется строительство, учредительные документы компании застройщика, отчуждателя и образец (проект) заключаемого договора.
 

Добросовестный застройщик предоставит все необходимые документы для ознакомления.
 

Специфические риски отдельных схем
 

Сделки долевого участия в ЖБК считаются рисковыми, исходя из добросовестности застройщика, т.к. по Закону «О кооперации», все решения в кооперативах принимаются общим собранием членов, т.е. «аффилированными с застройщиком» физическими лицами, а физические лица-инвесторы выступают ассоциированными членами, т.е. с правом совещательного голоса на собрании. Фактически, покупатель не может влиять на принятие решений кооперативом.
 

ВАЖНО. До решения общего собрания членов кооператива о передаче инвестору прав на квартиру, все построенные объекты являются собственностью кооператива. Кооператив может распоряжаться собственностью по своему усмотрению.
 

Существует вероятность двойных перепродаж квартир, передача объекта строительства в ипотеку и т.д.
 

Инвестирование через ФФС – сложный инструмент, который используют крупные застройщики, что уменьшает риски при оценке репутации застройщика.
 

Однако низкий уровень ответственности управляющего перед инвестором и отсутствие четкого законодательного регулирования такой ответственности создают «темные» зоны, которые должны быть урегулированы условиями заключаемых договоров. Вот тут, как раз  важно читать условия договоров с застройщиками.
 

Также следует принять во внимание, что управляющий может выполнять функции одновременно в нескольких объектах, и соответственно разграничения денежных потоков между объектами происходит на усмотрение управляющей компании.
 

Есть риск нецелевого использования Ваших средств.
 

Эмиссия целевых облигаций – инвестор приобретает ценные бумаги (облигации), обязательства по которым выполняются путем передачи объекта жилой недвижимости.
 

Механизм урегулирован предписаниями Положения о порядке осуществления эмиссии облигаций предприятий, облигаций международных финансовых организаций и их обращения, утвержденный Решением ГКЦБФР от 27.12.2013 г. № 2998.
 

Минус такой схемы – фактическая необеспеченность облигаций.
 

Существует высокий риск, того, что, в случае признания эмиссии недействительной, инвестор может рассчитывать на возврат лишь номинальной стоимости облигаций.
 

Договора купли-продажи имущественных прав и предварительные договора в целом, урегулированы как нормами закона, так и в связи с неоднократным практическим применением в гражданских правоотношениях, кажутся привычными для таких правоотношений, а значит более привлекательными.
 

На самом деле – указанные договора наименее стабильны в сфере инвестирования жилищного строительства. Принимая во внимание ограничения, установленные ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», есть риск признания недействительными или мнимыми договоров, противоречащих действующему законодательству.
 

ВАЖНО. Отсутствуют гарантии преимущественного права на получение объекта инвестирования.
 

Ваши квадратные метры могут перепродать по более выгодной цене, а Вам вернут деньги. Также могут возникнуть дополнительные налоговые нагрузки, т.к. большинство операций подлежит налогообложению.
 

Недобросовестный застройщик может совершить двойную перепродажу имущества, поскольку лишь у него есть реестр договоров, и не вы не иные приобретатели не смогут в действительности проконтролировать статус объекта на момент заключения договора.
 

Сопоставляя выгоды инвестирования в объекты строительства и риски в контексте норм действующего законодательства и репутации застройщика, необходимо понимать, что в некоторых случаях лучше отказаться от инвестиций в строящуюся недвижимость (чтобы предотвратить возможные убытки).
 

Обращаясь к юристу по недвижимости за советом, помните, что взвешенное решение принимается только при всестороннем исследовании всех рисков.

Автор
 

Александр БОНДАРЧУК

Управляющий партнер ЮА «Абсолют», адвокат, арбитражный управляющий, к.э.н.