Реєстрація речових прав на нерухоме майно: основні зміни у 2020 році

14.05.2020
Статті

З початком нового 2020 року розпочались зміни багатьох законодавчих актів. З метою протидії поширеному на всій території України рейдерству, не оминув законотворець й сферу прав на нерухомість.
 

Так, змін зазнали, в тому числі, але не виключно, і  Цивільний кодекс України, і Земельний кодекс України, і  Закон України «Про оренду землі», і  Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
 

Зокрема, більшість таких змін внесено саме Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 05.12.2019 р. № 340-IX (далі – Закон), що набрав чинності вже 16.01.2020 р.
 

Проаналізувавши усі нововведення, вважаємо за необхідне звернути увагу на 3 основні зміни, що стосуються сфери землекористування, які почнуть діяти з 15.07.2020 р.:
 

1. Встановлення вимоги про нотаріальне посвідчення договору.
 

Власник нерухомого майна має право встановити (скасувати) вимогу нотаріального посвідчення договору (внесення змін до договору), предметом якого є таке майно чи його частина, крім випадків, якщо відповідно до закону такий договір підлягає нотаріальному посвідченню.
 

Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню.
 

Така вимога є обтяженням речових прав на нерухоме майно та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом і може бути встановлена для договорів оренди/суборенди землі, сервітуту (обмеження у використанні землі), емфітевзису (права користування землею для сільськогосподарських потреб), суперфіцію (право користування землею для забудови).
 

Так як, вищевказані договори не підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню, законодавець надав додаткові міри застереження від реєстрації виникнення/продовження/зміни прав у сфері землекористування, за підробленими договорами.
 

Таким чином, у разі встановлення власником майна в реєстрі вимоги щодо нотаріального посвідчення угод стосовно цього майна, державний реєстратор при отриманні заяви для реєстрації права за договором в простій письмовій формі відмовить у проведенні такої реєстрації.
 

Тобто, власник нерухомості має відтепер право звернутися до нотаріуса для встановлення в Державному реєстрі, щодо свого майна вимоги про те, що усі правочини, які будуть вчинятися в майбутньому (з приводу цього майна), мають бути виключно нотаріально посвідченими.
 

2. Законодавче закріплення моменту початку дії договору оренди землі.
 

В умовах договору оренди землі обов'язково вказується не лише строк дії договору оренди, але й дата його укладення. Також тепер дата закінчення дії договору оренди обчислюватиметься від дати його укладення, а право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації.
 

До внесення законодавцем таких змін в нормативно-правові акти, в жодній нормі законодавства не було чітко зазначено моменту з якого відліковується строк оренди землі. Саме тому виникало безліч спорів з цього приводу, які вирішувались в судовому порядку. В свою чергу, позиція Верховного Суду України в цьому питаннізмінювалась доволі часто.
 

Отже, на даний час прогалина в законі, що існувала – усунена.
 

3. Поновлення договорів оренди землі.
 

У договорі оренди земельної ділянки сторони можуть додатково передбачити умову поновлення такого договору.
 

У разі, якщо сторони передбачили у своєму договорі умову поновлення договору оренди і не мають заперечень одна до одної, то таке поновлення відбувається автоматично, тобто державна реєстрація речового права (права оренди) продовжується на той самий строк.
 

Тобто, відсутня необхідність:

  • укладати додаткову угоду про продовження строку договору чи новий договір;
     
  • направляти листи власникам земельних ділянок про бажання поновити дію договору;
     
  • направляти листи орендарям про заперечення у поновленні договору.
     

Важливо, що до цього часу, виникало безліч судових процесів  про поновлення договорів оренди землі,  саме з приводу неналежного письмового повідомлення про пролонгацію як зі сторони орендарів, так й зі сторони власників земельних ділянок.
 

Така умова договору відмічається в державному реєстрі при реєстрації права оренди. Власник земельної ділянки (орендодавець) має право скасувати таку вимогу.
 

В такому разі автоматичної пролонгації договору оренди не відбудеться.
 

Таким чином, законодавець полегшив процедуру поновлення договорів оренди землі.
 

Підсумовуючи все вищевикладене, можна впевнено сказати, що такі зміни, внесені в діюче законодавство, посилять захист прав як власників земельних ділянок так і орендарів від недобросовісних учасників правовідносин, а також захистять агробізнес від рейдерських схем з підробкою документів і незаконною реєстрацією прав оренди.



Матеріал по темі
Правова позиція Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду згідно з Постановою від 24 грудня 2020 року у справі № 910/19729/16 щодо правового значення прийняття заяви про перегляд судового рішення за нововиявленими обставинами
детальніше
2021-12-06 09:40:00
|
Практика ВС
У Парламенті пропонують зменшити штрафи за порушення прав споживачів
детальніше
2021-12-02 05:40:00
|
Юридичні новини
Змінити місце реєстрації тепер можна онлайн
детальніше
2021-12-02 05:26:00
|
Юридичні новини
Правова позиція Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду згідно з Постановою від 10 грудня 2020 року у справі № Н/806/5655/13-а щодо можливості віднесення актів державного виконавця про передачу предметів стягувачу до нововиявлених обст
детальніше
2021-11-24 09:56:00
|
Практика ВС
Верховна Рада ухвалила Закон «Про медіацію»
детальніше
2021-11-18 06:48:00
|
Юридичні новини
Коли фізособам-підприємцям не обов'язково відкривати рахунки у банках
детальніше
2021-11-11 06:20:00
|
Юридичні новини