Регистрация прав на недвижимое имущество: основные изменения в 2020 году

С началом нового 2020 претерпели изменения многие законодательных актов. С целью противодействия распространенном на всей территории Украины рейдерству, не обошел законодатель и сферу прав на недвижимость.
 

Так, изменения коснулись, в том числе, но не исключительно, и Гражданского кодекса Украины, и Земельного кодекса Украины, и Закона Украины «Об аренде земли», и Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременение».
 

В частности, большинство таких изменений внесено именно Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству» от 05.12.2019 г. № 340-IX (далее – Закон), который вступил в силу уже 16.01.2020 г.
 

Проанализировав все нововведения, считаем необходимым обратить внимание на 3 основные изменения, касающиеся сферы землепользования, которые начнут действовать с 15.07.2020 г.:
 

1. Установление требования о нотариальном удостоверении договора.
 

Владелец недвижимого имущества имеет право установить (отменить) требование нотариального удостоверения договора (внесение изменений в договор), предметом которого является такое имущество или его часть, кроме случаев, если в соответствии с законом такой договор подлежит нотариальному удостоверению.
 

Установление (отмена) требования является односторонней правовой сделкой, подлежащей нотариальному удостоверению.
 

Такое требование является отягощением прав на недвижимое имущество и подлежит государственной регистрации в порядке, определенном законом и может быть установлено ​​для договоров аренды / субаренды земли, сервитута (ограничение в использовании земли), эмфитевзиса (права пользования землей для сельскохозяйственных нужд), суперфиция (право пользования землей для застройки).
 

Так как, вышеуказанные договоры не подлежат обязательному нотариальному удостоверению, законодатель предоставил дополнительные меры предостережения от регистрации возникновения / продолжения / изменения прав в сфере землепользования, по поддельным договорам.
 

Таким образом, в случае установления собственником имущества в реестре требования о нотариальном удостоверении сделок по этому имуществу, государственный регистратор при получении заявления для регистрации права по договору в простой письменной форме откажет в проведении такой регистрации.
 

То есть, владелец недвижимости имеет теперь право обратиться к нотариусу для установки в Государственном реестре, относительно своего имущества требования о том, что все сделки, которые будут совершаться в будущем (по поводу этого имущества), должны быть исключительно нотариально удостоверенным.
 

2. Законодательное закрепление момента начала действия договора аренды земли.
 

В условиях договора аренды земли обязательно указывается не только срок действия договора аренды, но и дата его заключения. Также теперь дата окончания действия договора аренды будет исчисляться с даты его заключения, а право аренды земельного участка возникает с момента государственной регистрации.
 

До внесения законодателем таких изменений в нормативно-правовые акты, в одной норме законодательства не было четко указано момента с которого отсчитывается срок аренды земли. Именно поэтому возникало множество споров по этому поводу, которые решались в судебном порядке. В свою очередь, позиция Верховного Суда Украины в этом вопросе менялась довольно часто.
 

Итак, в настоящее время пробел в законе устранен.
 

3. Возобновление договоров аренды земли.
 

В договоре аренды земельного участка стороны могут дополнительно предусмотреть условие возобновления такого договора.
 

В случае, если стороны предусмотрели в своем договоре условие возобновления договора аренды и не имеют возражений друг к другу, то такое обновление происходит автоматически, то есть государственная регистрация вещного права (права аренды) продолжается на тот же срок.
 

То есть, отсутствует необходимость:

• заключать дополнительное соглашение о продлении срока договора или новый договор;
   
• направлять письма владельцам земельных участков о желании восстановить действие договора;
   
• направлять письма арендаторам о возражении в возобновлении договора.
   

Важно, что к этому времени, возникало множество судебных процессов о восстановлении договоров аренды земли, именно по поводу ненадлежащего письменного уведомления о пролонгации как с стороны арендаторов, так и со стороны владельцев земельных участков.
 

Такое условие договора отмечается в государственном реестре при регистрации права аренды. Владелец земельного участка (арендодатель) вправе отменить такое требование.
 

В таком случае автоматической пролонгации договора аренды не произойдет.
 

Таким образом, законодатель облегчил процедуру возобновления договоров аренды земли.
 

Резюмируя вышеизложенное, можно уверенно сказать, что изменения, внесенные в действующее законодательство, усилят защиту прав как собственников земельных участков так и арендаторов от недобросовестных участников правоотношений, а также защитят агробизнес от рейдерских схем с подделкой документов и незаконной регистрацией прав аренды.