【A】 Як безпечно купити нерухомість у 2020 році -

15.06.2020

Статті

Безпечна покупка нерухомості з Юридичним агентством «Абсолют»

На що в першу чергу звертати увагу при виборі нерухомості?

На ринку нерухомості багато прикладів фірм-одноденок, створених під будівельну аферу з фіктивними директорами, які не тільки не добудували будинки, а й продали одну і ту ж нерухомість кільком покупцям.

У той же час – придбання «новобудови» має все більший попит. Як же уникнути ризиків і не стати жертвою афер з нерухомістю?

Виділимо основні ризики при покупці нерухомості на первинному ринку:

покупка квартири в будинку, який згодом перетворюється в «вічний недобуд» (отримавши більшу частину грошей інвесторів, забудовники закінчують будівництво на стадії «фундаменту» або «коробки», а після – зникають);
«подвійний» продаж нерухомості, майнових прав на нерухомість.
«договірні ризики», коли умови договору забудовника прописані таким чином, що після введення в експлуатацію та реєстрації прав власності, покупець змушений нести додаткові витрати пов'язані з володінням нерухомістю.

Важливо розуміти, що до введення в експлуатацію недобудовані об'єкти і квартири в них не відображаються в Державному Реєстрі речових прав на нерухомість. Тому при укладанні угоди купівлі-продажу нерухомості (точніше майнових прав на неї) в будинку, який знаходиться на стадії будівництва, немає можливості перевірити, чи не продані чи вже ваші квадратні метри кому-небудь ще. Єдиний можливий варіант мінімізувати ризики і захистити таку угоду – це ретельний аналіз умов договорів.

При придбанні нерухомості на вторинному ринку, важливо зрозуміти весь ланцюжок переходів прав власності на відчужуваний об'єкт.

Виділимо основні ризики при покупці нерухомості на вторинному ринку:

порушення процедури приватизації квартири (незаконна виписка, скасування через суд прийнятих рішень по приватизації і продажу);
помилки в процедурі успадкування, що призводять до втрати відчужувачем права на нерухомість;
інші випадки неправомірність придбання прав на нерухомість попередніми власниками, і як наслідок незаконність будь-яких угод з нерухомістю в подальшому.

Юристи ЮА «Абсолют» оцінюють ризики таких операцій, застерігають потенційного покупця від шахрайських дій і ризикової покупки, або пропонують напрацьовані механізми, що забезпечують додаткові гарантії захисту прав набувача.

Який договір найнебезпечніший із забудовником і чому?

Як показує багаторічна практика, існує кілька видів договорів із забудовником, з високим рівнем ризику:

попередній Договір купівлі-продажу нерухомості на первинному ринку нерухомості, за яким Покупець передає Продавцю (забудовнику) більшу частину коштів, а Продавець зобов'язується передати нерухомість Покупцеві в майбутньому, тобто після завершення будівництва;
Договір купівлі-продажу майнових прав на нерухомість, за яким Забудовник передає Покупцеві право вимагати від Забудовника передати йому нерухомість після завершення її будівництва.
Форвардний контракт (купівлі-продажу деривативу) – договір, за яким Забудовник (або продавець деривативу) зобов'язується надалі, в певні терміни передати покупцеві нерухомість. Постанова КМУ від 19.04.1999 року «Про затвердження стандартної форми деривативу» №632

Як безпечно купити нерухомість?

Найбільш безпечна покупка нерухомості – покупка через схеми інвестиційних договорів, в яких задіяні фінансові посередники (компанії з управління активами, фінансові компанії (фонди фінансування будівництва), емітенти спеціальних облігацій.

Фінансові посередники уповноважені державою контролювати використання забудовником отриманих від інвесторів грошей, а також виступають гарантом повернення грошей у разі несумлінної поведінки забудовника.

Але такі алгоритми ведення забудовником продажів об'єктів – на практиці поки зустрічаються досить рідко. І тому працювати й купувати нерухомість покупцеві частіше доводиться саме із застосуванням менш безпечних договірних конструкцій.

Коли звертатися за допомогою до юриста?

Придбання нерухомості як спосіб інвестування, або для внутрішнього використання, проживання – відповідальний та не зовсім безпечний крок. Тому ми рекомендуємо Вам звертатися до юриста на етапі планування покупки нерухомості на первинному або вторинному ринку.

Юридичне агентство «Абсолют» понад 12 років супроводжує операції з придбання нерухомості, інвестування в будівництво, а також вирішення спорів, пов'язаних з правами на нерухомість.

За роки успішної роботи в сфері земельного права та нерухомості: