Зміни до Земельного кодексу щодо автоматичного оформлення прав на землю

28.10.2021
Юридичні новини
Основний принцип отримання права власності на землю заснований на тому, що земля є головною річчю, а об'єкти, які розміщені на ній – її складові. Незважаючи на законодавче закріплення, на практиці у нашій державі цей принцип не знайшов свого застосування.
 
Зміни законодавства
 
Спроби закріпити цей принцип у законодавстві тривали до 2015 року, коли до парламенту подали проект закону № 0850. Але лише цього року його ухвалила Верховна Рада та підписав Президент.
 
Зазначимо, що процес переходу прав на землю було встановлено не одним законом, а цілою низкою нормативних актів:
Закон № 1657-IX, згідно з яким право на земельну ділянку переходить одночасно із правом власності на об'єкт незавершеного будівництва;
Закон № 1174-IX, що стосується єдиної правової частки земельної ділянки та розміщеного на ній об'єкта будівництва;
Закон № 1720-IX про перехід прав на земельну ділянку у зв'язку з переходом прав на об'єкт нерухомого майна, що на ньому розміщений.
 
Закон № 1174-IX набирає чинності вже з 28.10.2021 р., а останній норматив – з 01.01.2022 року.
 
Усі три законодавчі акти об'єднує положення про те, що право власності на земельну ділянку переходить його одержувачу одночасно з правом на об'єкт нерухомості, що знаходиться на цій землі. Важливо, щоб ділянка була оформлена у встановленому законом порядку, а процедура перереєстрації відбувалася разом із посвідченням договору купівлі-продажу.
 
Зазначимо, що такий порядок стосується виключно земель, що перебувають у приватній власності. Щодо державної та комунальної форми власності порядок дещо інший.
 
Так, якщо така ділянка оформлена згідно з вимогами закону, жодних проблем із переходом прав виникнути не повинно. Але якщо земля не оформлена, то новий власник протягом 30 днів повинен звернутися до розпорядника ділянки з клопотанням передати йому землю у власність чи користування.
 
У такому разі доведеться пройти загальну процедуру оформлення ділянки. При цьому орган місцевого самоврядування зможе на власний розсуд вирішити, передавати вам землю в оренду або власність чи ні.
 
Особливості переходу права оренди, емфітевзису, суперфіцію
 
Відповідно до нововведень перехід прав оренди, емфітевзису та суперфіцію не несе за собою обов'язку вносити відповідні зміни до основного договору. Однак суб'єкт повинен повідомити орендодавця про такий перехід.
 
Проте законом № 1720-IX передбачено, що повідомляти про зазначений перехід не потрібно. Таким чином, норма, яка набуде чинності з 01.01.2022 року, з цієї точки зору порушує права власника нерухомості.
 
Права на спільну чи часткову власність
 
Вищезгаданими нормативами не розмежовуються поняття спільної та часткової власності. Вони містять лише положення щодо придбання частини у праві спільної власності на об'єкт нерухомості. Це спричиняє перехід прав на пропорційну частку у спільній власності.
 
Істотні умови договору
 
У цьому випадку під таким розуміють кадастровий номер земельної ділянки. При цьому згідно із законом, який діятиме з 28.10.2021 року та до 01.01.2022 року, придбати нерухомість можна буде і без земельної ділянки.
 
А ось з початку наступного року істотною умовою договору буде умова щодо одночасного переходу прав на землю та на об'єкти нерухомості, що на ній знаходяться. Таким чином до договору включатимуться одразу два об'єкти: нерухомість та ділянка під нею. Така умова стане обов'язковою.
 
Особи, до яких не переходить право власності
У разі, якщо нерухомість набуває особа, яка за законом не може мати у своїй власності земельну ділянку, вона має право вимагати передачі їй даної землі на праві оренди або суперфіцію.
 
Думка експертів
 
Нововведення критикують через низку моментів:
жодним нормативом не передбачено кореляції між розмірами та вартістю придбаного об'єкта нерухомості та земельної ділянки;
простежується певна асиметричність принципу єдності нерухомості та землі під нею: якщо продається нерухомість, то до нового власника переходить земля під нею, але якщо продається ділянка, право власності на розміщені на ньому об'єкти залишаються у початкового власника;
не зовсім зрозуміло, як чинити, коли на одній земельній ділянці розміщено відразу кілька об'єктів нерухомості;
не встановлено, хто і з якого моменту платитиме за використання землі під час переходу права власності на нерухомість.
 
Юристи зазначають, що такі нюанси необхідно передбачити нормами закону, оскільки подібні ситуації на практиці трапляються досить часто, що призводять до судових розглядів.