Условия разглашения конфиденциальной информации о здоровье: позиция ВС
подробнее
2022-08-04 09:00:00
|
Практика ВС
28.10.2021
Юридические новости
Основной принцип получения права собственности на землю основан на том, что земля является главной вещью, а объекты, размещенные на ней – ее составляющие. Несмотря на законодательное закрепление, на практике в нашем государстве этот принцип не нашел своего применения.
Изменения законодательства
Попытки закрепить данный принцип в законодательстве продолжались до 2015 года, когда в парламент подали проект закона № 0850. Но только в текущем году его приняла Верховная Рада и подписал Президент.
Отметим, что процесс перехода прав на землю был установлен не одним законом, а целым рядом нормативных актов:
• Закон № 1657-IX, согласно которому право на земельный участок переходит одновременно с правом собственности на объект незавершенного строительства;
• Закон № 1174-IX, касающийся единой правовой доли земельного участка и размещенного на нем объекта строительства;
• Закон № 1720-IX о переходе прав на земельный участок в связи с переходом прав на объект недвижимого имущества, который на нем размещен.
Закон № 1174-IX вступает в силу уже с 28.10.2021 г., а последний норматив — с 01.01.2022 года.
Все три законодательных акта объединяет положение о том, что право собственности на земельный участок переходит его получателю одновременно с правом на объект недвижимости, который находится на этой земле. Важно, чтобы участок был оформлен в установленном законом порядке, а процедура перерегистрации происходила вместе с удостоверением договора купли-продажи.
Отметим, что такой порядок касается исключительно земель, которые находятся в частной собственности. Относительно государственной и коммунальной формы собственности порядок несколько иной.
Так, если такой участок оформлен согласно требованиям закона, никаких проблем с переходом прав возникнуть не должно. Но если земля не оформлена, то новый собственник на протяжении 30 дней должен обратиться к распорядителю участка с ходатайством передать ему землю в собственность или в пользование.
В данном случае придется пройти общую процедуру оформления участка. При этом орган местного самоуправления сможет на свое усмотрение решить, передавать вам землю в аренду либо собственность или нет.
Особенности перехода права аренды, эмфитевзиса, суперфиция
Согласно нововведениям переход прав аренды, эмфитевзиса и суперфиция не несет за собой обязанности вносить соответствующие изменения в основной договор. Однако субъект должен уведомить арендодателя о таком переходе.
Однако законом № 1720-IX предусмотрено, что сообщать о таком переходе не требуется. Таким образом норма, которая вступит в силу с 01.01.2022 года, с этой точки зрения нарушает права собственника недвижимости.
Права на совместную либо частичную собственность
Вышеупомянутыми нормативами не разграничиваются понятия совместной и частичной собственности. В них есть только положение о том, что приобретение части в праве совместной собственности на объект недвижимости влечет за собой переход пропорционально к его части и доли в совместной собственности.
Существенные условия договора
В данном случае под таким понимают кадастровый номер земельного участка. При этом по закону, который будет действовать с 28.10.2021 года и до 01.01.2022 года, приобрести недвижимость можно будет и без земельного участка.
А вот с начала следующего года существенным условием договора будет условие относительно одновременного перехода прав на землю и на объекты недвижимости, которые на ней находятся. Таким образом в договор будут включаться сразу два объекта: недвижимость и участок под нею. Такое условие станет обязательным.
Лица, к которым не переходит право собственности
В случае, если недвижимость приобретает лицо, которое по закону не может иметь в своей собственности земельного участка, оно вправе требовать передачи ему данной земли на праве аренды или суперфиция.
Мнение экспертов
Нововведения критикуют из-за ряда моментов:
• ни одним нормативом не предусмотрено корреляции между размерами и стоимостью приобретенного объекта недвижимости и земельного участка;
• просматривается некая асимметричность принципа единства недвижимости и земли под ней: если продается недвижимость, то к новому собственнику переходит земля под нею, но если продается участок, право собственности на размещенные на нем объекты остаются у изначального собственника;
• не совсем понятно, как поступать, когда на одном земельном участке размещено сразу несколько объектов недвижимости;
• не установлено, кто и с какого момента будет платить за использование земли при переходе права собственности на недвижимость.
Юристы отмечают, что такие нюансы необходимо предусмотреть нормами закона, поскольку подобные ситуации на практике встречаются довольно часто и приводят к судебным разбирательствам.