Споры по недвижимости

Споры по недвижимости и причины их возникновения

Основания возникновения конфликтных ситуаций бывают любые и поводов для этого достаточно много:

• споры между наследниками по наследованию недвижимости;
• обращение взыскания на залоговое имущество;
• отсутствие правоустанавливающих документов у собственника;
• раздел, выдел объектов строительства, квартиры, дома, предприятия между сособственниками.

Эти и другие вопросы должны быть тщательно изучены специалистом, который даст правовую оценку ситуации, что приведет к принятию правильного решения. По всем проблемным ситуациям в нашей компании предоставляется консультация адвоката по недвижимости в Киеве.

При возникновении любого спорного вопроса вы можете обратиться в ЮА «Абсолют».

Мы предоставляем такие юридические услуги:

• изучение документации на объекты недвижимости для оценки перспективы решения спорного вопроса в пользу клиента;
• составление претензий и исковых заявлений для подачи в судебные органы;
• подготовка пакета документации в соответствии с правоприменительной практикой и действующими нормативами;
• информирование клиента о дополнительных требованиях к пакету документации, истребование дополнительных документов у государственных регистрационных органов;
• содействие в организации объективного независимого оценивания объектов недвижимости.

Также наши специалисты осуществляют непосредственное сопровождение любых юридических споров, связанных с недвижимостью:

• контроль соблюдения процедур, связанных с регистрацией, переходом и прекращением права собственности;
• участие представителей агентства в досудебных разбирательствах при решении имущественных споров;
• участие в судебных заседаниях в качестве официального представителя клиента.

Вне зависимости от сути имущественного спора основной задачей специалистов ЮА «Абсолют» является максимально эффективное отстаивание интересов клиента.

Наши специалисты знают все тонкости, связанные с объектами собственности, и готовы всегда прийти на помощь, используя свои знания, опыт и умения. Также доступна консультация юриста по недвижимости в Днепре.

В каждом конкретном случае применяется индивидуальная тактика, которая позволяет добиться оптимального результата. Исходя из сути вопроса, спор разрешается в досудебном порядке, путем обращения в суд или направлением заявлений в соответствующие инстанции.

Споры с застройщиками. О чем говорит судовая практика?

Инвестирование строительства и незащищенность инвесторов в течение последних десятилетий все еще остаются проблемными вопросами, которые связывают не со сложным регулированием этих институтов и невыполнением (ненадлежащим исполнением) управляющим и / или застройщиком своих обязательств.

Важно выяснить, нет ли между застройщиком и другими лицами запретов, арестов, обременений, судебных дел, открытых исполнительных и уголовных внедрений. Ведь такие споры по недвижимости длятся годами. Часто в таких случаях накладываются ограничения в виде запрета строительства.

Стоит отметить, что согласно ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем выпуска целевых облигаций.

Защита инвестиций - это комплекс организационных, технических и правовых мер, направленных на создание условий, способствующих сохранению инвестиций, достижению цели внесения инвестиций, эффективной деятельности объектов инвестирования и реинвестирования, защиты законных прав и интересов инвесторов, в том числе права на получение прибыли (дохода) от инвестиций.

Согласно ч. 1 ст. 18 указанного Закона, государство гарантирует стабильность условий осуществления инвестиционной деятельности, соблюдения прав и законных интересов ее субъектов.

В случае принятия государственными или другими органами актов, нарушающих права инвесторов и участников инвестиционной деятельности, убытки, причиненные субъектам инвестиционной деятельности, подлежат возмещению в полном объеме этими органами. Споры о возмещении убытков разрешаются судом (ч. 2 указанной нормы).

Что нужно учесть при инвестировании в строительство

Инвестируя в строительство, во-первых, необходимо получить от застройщика все копии документов по застройщика, прав / разрешений на этот объект и проект инвестиционного договора. Во-вторых, полученную информацию специалисты рекомендуют проверить из всех возможных и открытых источников:

• о статусе юридического лица застройщика - в Едином государственном реестре юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований;
• о наличии прав на земельный участок, на котором осуществляется строительство - в Государственном реестре прав на недвижимое имущество;
• о наличии декларации / разрешения на строительство - на официальном сайте Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины;
• о наличии возможных судебных споров с застройщиком - в Едином государственном реестре судебных решений;
• по деловой репутации застройщика, в том числе собственников (конечных бенефициаров) юридического лица застройщика - все возможные информационные ресурсы.

В договоре необходимо обратить внимание на то, прописаны ли этапы и сроки строительства, наличие неустойки, которую должен заплатить застройщик в случае нарушения договора. При этом договор должен содержать ответственность за нарушение сроков строительства, сроков передачи в эксплуатацию, несоответствия технических характеристик объекта строительства и тому подобное.

Необходимо на законодательном уровне закрепить возможность инвестору в спорных случаях признать право собственности в судебном порядке на объект уже введен в эксплуатацию или на объект незавершенного строительства.

Кроме того, было бы уместным дополнить ст. 4 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» (и другие производные нормы) пунктом о государственной регистрации имущественных прав на приобретение права собственности на недвижимое имущество при инвестировании в строительство.

Однако сначала, чтобы не влезть в аферу с недостроем, специалисты советуют съездить на место строительства, пообщаться с жителями соседних зданий, узнать проблемность этого здания, а также о связанных с ней протесты и скандалы. Многое можно узнать даже через социальные сети. Только посоветовавшись с юристом, можно подписывать инвестиционные договоры и вкладывать деньги в свое будущее жилье.

Отношения между инвестором и застройщиком - возможные проблемы и разногласия

Актуальным вопросом сегодня является отношения между «инвестором» и застройщиком или заказчиком строительства. Судебная практика охватывает все возможные «проблемные случаи» в этих отношениях, а именно: дом не завершен строительством; дом завершен строительством, но не введен в эксплуатацию; дом завершен строительством, введен в эксплуатацию и на объект инвестирования оформлено право собственности не «инвестором».

В первых двух случаях суды отказывают в удовлетворении требований инвестора о признании за ним имущественных прав на объект инвестирования. В постановлениях Верховного суда Украины от 02.12.2015 г.. По делу №6-1732цс15, от 25.05.2016 г.. По делу №6-503цс16 высказано такую ​​правовую позицию: «... .В ст.190 ГК Украины имуществом как особым об объектом считаются вещь, совокупность вещей, а также имущественные права и обязанности. Имущественные права являются непотребляемой летию и признаются вещественными правами. Имущественные права на недвижимость - объект строительства (инвестирования) не входят вещественными правами на чужое имущество, поскольку объектом этих прав не является «чужое имущество», а также не считаются правом собственности, поскольку объект строительства (инвестирования) не существует на момент установления ипотеки, а потому не может существовать и право собственности на него. Имущественное право, являющееся предметом договора купли-продажи - это обусловлено право приобретения в будущем прав собственности на недвижимое имущество (право под отлагательным условием), которое возникает тогда, когда выполнены определенные, но не все правовые предпосылки, необходимые и достаточными для приобретения вещного права. Имущественными признаются любые права, связанные с имуществом, отличные от права собственности, в том числе права, которые являются составной частью права собственности (права владения, распоряжения, пользования), а также другие специфические права и право требования. Имущественное право, которое можно определить как право ожидания, является составной частью имущества как объекта гражданских прав. Имущественное право - это ограниченное вещное право, по которому владелец этого права наделен определенными, но не всеми правами собственника имущества и удостоверяющее правомочность его владельца получить право собственности на недвижимое имущество или иное вещное право на соответствующее имущество в будущем. Защита имущественных прав осуществляется в порядке, определенном законодательством, а если такой специальный порядок не определен, защита имущественного права осуществляется на общих основаниях гражданского законодательства. Ст. 331 ГК Украины установила общее правило, согласно которому право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации прав на недвижимое имущество после завершения строительства и принятия его в эксплуатацию. По правилам ст. 392 ГК Украины иск о признании права собственности может быть предъявлено, во-первых, если лицо является собственником имущества, но ее право оспаривается или не признается другим лицом; во-вторых, если лицо утратило документ, удостоверяющий его право собственности. Таким образом, учитывая, что в соответствии со ст. 328 ГК Украины приобретения права собственности - это определенный юридический механизм, с которым закон связывает возникновение у лица субъективного права собственности на определенные объекты, суд при применении этой нормы должен установить, из каких именно предусмотренных законом оснований, в который предусмотрен законом способ истец приобрел право собственности на спорный объект и подлежит это право защиты в порядке, определенном ст. 392 ГК Украины. Таким образом, по смыслу договора купли-продажи имущественных прав истица получила лишь право на приобретение права собственности, а не само право собственности на недвижимое имущество. Следовательно, оснований для признания за ней имущественных прав на объект инвестирования на основании ст. 331, 392 ГК Украины нет ».

В третьем случае, когда дом завершен строительством, введен в эксплуатацию и на объект инвестирования оформлено право собственности не «инвестором», Верховный суд Украины по делу №6-129цс14 от 12.11.2014 г.. Выразил такую ​​правовую позицию: «... .В ч. 2 ст. 331 ГК Украины право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т.п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества). Если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его принятия в эксплуатацию. Если право собственности на недвижимое имущество согласно закону подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации. Вновь созданное недвижимое имущество становится объектом гражданских правоотношений с момента завершения строительства, принятия в эксплуатацию или государственной регистрации без учета того, каким субъектом правоотношений осуществлены следующие действия и на которого субъекта гражданских правоотношений или сторону договора зарегистрировано вновь имущество. Защита имущественных прав на вновь созданное имущество, принятое в эксплуатацию и оформлено (зарегистрировано) на другое лицо, в случае непризнания этим лицом прав истца на спорное имущество осуществляется в порядке, определенном законодательством, а если такой специальный порядок не определен, то защита имущественного права осуществляется на общих основаниях гражданского законодательства, в частности на основании ст. 392 ГК Украины. При этом решение суда о защите нарушенного права и признания за истцом права на спорное имущество является основанием для регистрации такого права ».